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房地產開發企業資質管理規定
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    近年來,隨著我國房地產業的日漸成熟,以從事房地產業管理為基礎的物業管理,蓬勃發展起來,并逐步成為我國市場中最具競爭活力、最有投資潛力的行業。分析我國目前的物業管理的現狀及發展趨勢,對于完善我國的物業管理以及提升物業管理水平均具有現實意義。

    隨著我國經濟建設蓬勃發展和人民生活水平的不斷提高,近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發建設了大量的生活小區、寫字樓等。為適應市場經濟的需要,物業服務企業應運而生,并逐步發展成為一個新興的行業。物業管理作為現代房屋管理的一種管理模式,是隨著房地產經濟市場化和住房商品化的發展而產生的,它是房地產生產、流通、消費領域的延續,也是房地產產業的一個重要分支。物業管理實行的是企業化經營、專業化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制,適應了社會主義市場經濟體制的需要。物業管理是新生事物,受地域經濟發展水平、政策規范、城市規劃、設計環境和建筑質量等諸多因素的制約和影響,其規范化、規模化發展仍需一個艱難的探索過程。本文試就目前物業管理的現狀及應采取的對策進行分析。

  一、我國物業管理的現狀及存在的問題。

  物業管理是一個充滿生機和活力的現代的住房管理模式,我國從1981年3月起在深圳試點開始到現在已經有20多年的歷史。在這20多年的時間里,物業管理這個行業一直奏響發展的主旋律,在發展的道路上不斷前行,行業自身不斷發展壯大,日益受到社會的認同和業主的接受與歡迎。目前我國物業管理行業無論是企業數量、從業人數、人員素質、覆蓋范圍,還是經營能力、服務水平、服務內涵都在不斷提高和增強,中國物業管理行業積極探索和創建既符合國際慣例,又適合中國國情和社會特點的物業管理模式,同時我國物業管理仍存在許多問題。

  (一)物業管理立法滯后,理論體系不夠健全。

  物業管理是一個新興的行業,我國相關的法規建設十分滯后,這種法律上的缺位容易引發各種利益沖突,也不利于社會的安寧和穩定。隨著住房制度改革的深化,住房自有化和住區社會化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業由開發商移交給物業管理公司的過程中,開發商、施工單位、物業公司、業主四方是一種什么樣的關系,他們各自對物業的質量、養護、使用負有什么樣的責任,這些都需要在法律上予以界定。并且,規范和約束業主與業主之間,管理公司與業主之間的關系僅靠公約也是遠遠不夠的,必須要有一個具有強制性、權威性更強的物業管理的法規體系,通過法律的形式將各自的責、權、利明確下來,確保物業內的公共利益不受侵害。因此,盡快建立符合我國國情的物業管理法律法規體系,已成為物業管理發展的一個很重要問題。

  (二)物業管理市場競爭機制尚未形成。

  物業管理招投標管理不規范,基本是誰開發誰管理,未形成市場競爭機制,主要表現在:小區竣工交房階段業主入住較少,基本是開發商自行選聘物業,在業主入住達到一定規模后,小區成立業主委員會難度較大,業主很難選聘自己滿意的物業公司。

  (三)物業管理收費難且不規范。

  物業管理直接涉及到業主、使用者和物業公司的切身利益。目前,物業管理表現比較突出的兩個問題是:―是收費難度大。少數業主和使用者不愿交管理費。還有一些業主經常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置,也造成收費困難。二是收費行為不規范。國家計委、建設部早于1996年2月就頒發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》將物業管理服務收費作了明確規定。但是各地物價主管部門沒有嚴格實施,有些物業管理企業忽視業主的合法權益,多收費,亂收費。

  (四)物業管理發展的區域性不平衡。

  我國沿海地區、發達地區物業管理服務發展較快,運作也比較正常;而在邊遠落后地區,物業管理服務的體系還沒有建立,有的地方甚至還沒有實行物業管理服務。這就造成了我國物業管理發展的嚴重不平衡,不利于我國物業管理企業的發展。

  (五)物業管理人員素質不高,并缺乏專業人才。

  目前,我國物業管理從業人員的知識結構層次不高,物業管理人員的業務水平有限,物業管理人員的綜合素質偏低。物業管理人才對物管企業來說至關重要,管理人員素質的高低,不僅影響到物業管理的服務質量水平,而且關系到企業的長期可持續發展。

  二、我國物業管理發展的若干對策。

  1、要求政府部門盡快建立統一的物業管理法規,完善物業管理的法律體系,使物業管理做到有法可依,有章可循,能夠依法運行。明確區分開發商、業主、物業公司之間的責、權,以減少糾紛,更好地維護各方利益,從而促進物業管理企業的不斷發展壯大。


  2、政府加大監管力度,推行物業管理的市場化進度,嚴格實施招投標制度,由業主來選擇信得過、能夠提供質價相符服務的物業管理企業,通過各物業公司之間的良性竟爭來提高行業的整體水平。

  3、著重加強邊遠落后地區的物業管理建設,廣泛宣傳物業管理的相關知識,提高社會各界對物業管理的認識。運用廣播、電視、報紙等傳媒,通過多種形式,大力宣傳物業管理的作用和意義。只有提高了人們對物業管理的認識,才能更好地促進物業管理產業的蓬勃發展。

  4、提升人員素質,做好人才儲備。物業管理不僅涉及面廣,而且專業性強,需要多方面的專業人才,并具備相應的專業知識、專業技能和現代化管理手段。人才是企業發展的動脈血,要適應市場的需要,就必須在人員培訓上下功夫,制訂切實可行的培訓計劃,堅持理論和實踐相結合的原則,進行定向培訓、專業培養,提升隊伍素質,以適應物業管理市場的需求。

  三、我國物業管理的發展趨勢。

 針對目前我國物業管理的現狀,隨著我國經濟的高速發展,未來的物業管理企業必將向著社會化、專業化以及智能化和信息化的方向發展。

  《房地產開發企業資質管理規定》已于二○○○年三月二十三日經第二十次部常務會議修訂通過,現予發布,自發布之日起施行。

部長 俞正聲

二○○○年三月二十九日

房地產開發企業資質管理規定

  第一條 為了加強房地產開發企業資質管理,規范房地產開發企業經營行為,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》,制定本規定。

  第二條 本規定所稱房地產開發企業是指依法設立、具有企業法人資格的經濟實體。

  第三條 房地產開發企業應當按照本規定申請核定企業資質等級。

  未取得房地產開發資質等級證書(以下簡稱資質證書)的企業,不得從事房地產開發經營業務。

  第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發企業的資質管理工作;縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發企業的資質管理工作。

  第五條 房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。

  各資質等級企業的條件如下:

  (一)一級資質:

  1.注冊資本不低于5000萬元;

  2.從事房地產開發經營5年以上;

  3.近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上,或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;

  4.連續5年建筑工程質量合格率達100%;

  5.上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上,或者完成與此相當的房地產開發投資額;

  6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會計人員不少于4人;

  7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;

  8.具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

  9.未發生過重大工程質量事故

  (二)二級資質:

  1.注冊資本不低于2000萬元;

  2.從事房地產開發經營3年以上;

  3.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上,或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;

  4.連續3年建筑工程質量合格率達100%;

  5.上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上,或者完成與此相當的房地產開發投資額;

  6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人,持有資格證書的專職會計人員不少于3人;

  7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;

  8.具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

  9.未發生過重大工程質量事故。

  (三)三級資質:

  1.注冊資本不低于800萬元;

  2.從事房地產開發經營2年以上;

  3.房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上,或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;

  4.連續2年建筑工程質量合格率達100%;

  5.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會計人員不少于2人;

  6.工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱,統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱;

  7.具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

  8.未發生過重大工程質量事故。

  (四)四級資質:

  1.注冊資本不低于100萬元;

  2.從事房地產開發經營1年以上;

  3.已竣工的建筑工程質量合格率達100%;

  4.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會計人員不少于2人;

  5.工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱,財務負責人具有相應專業初級以上職稱,配有專業統計人員;

  6.商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

  7.未發生過重大工程質量事故。

  第六條 新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內,持下列文件到房地產開發主管部門備案;

  (一)營業執照復印件;

  (二)企業章程;

  (三)驗資證明;

  (四)企業法定代表人的身份證明;

  (五)專業技術人員的資格證書和勞動合同;

  (六)房地產開發主管部門認為需要出示的其他文件。

  房地產開發主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。

  《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期,但延長期限不得超過2年。

  自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的,《暫定資質證書》有效期不得延長。

  第七條 房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。房地產開發主管部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級。

  第八條 申請《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質企業的條件。

  第九條 臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業管理、技術人員總數。

  第十條 申請核定資質等級的房地產開發企業,應當提交下列證明文件:

  (一)企業資質等級申報表;

  (二)房地產開發企業資質證書(正、副本);

  (三)企業資產負債表和驗資報告;

  (四)企業法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件;

  (五)已開發經營項目的有關證明材料;

  (六)房地產開發項目手冊及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執行情況報告;

  (七)其他有關文件、證明。

  第十一條 房地產開發企業資質等級實行分級審批。

  一級資質由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門初審,報國務院建設行政主管部門審批。

  二級資質及二級資質以下企業的審批辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。

  經資質審查合格的企業,由資質審批部門發給相應等級的資質證書。

  第十二條 資質證書由國務院建設行政主管部門統一制作。資質證書分為正本和副本,資質審批部門可以根據需要核發資質證書副本若干份。

  第十三條 任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書。

  企業遺失資質證書,必須在新聞媒體上聲明作廢后,方可補領。

  第十四條 企業發生分立、合并的,應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后的30日內,到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續,并重新申請資質等級。

  第十五條 企業變更名稱、法定代表人和主要管理、技術負責人,應當在變更30日內,向原資質審批部門辦理變更手續。

  第十六條 企業破產、歇業或者因其他原因終止業務時,應當在向工商行政管理部門辦理注銷營業執照后的15日內,到原資質審批部門注銷資質證書。

  第十七條 房地產開發企業的資質實行年檢制度。對于不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業,由原資質審批部門予以降級或者注銷資質證書。

  一級資質房地產開發企業的資質年檢由國務院建設行政主管部門或者其委托的機構負責。

  二級資質及二級資質以下房地產開發企業的資質年檢由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門制定辦法。

  房地產開發企業無正當理由不參加資質年檢的,視為年檢不合格,由原資質審批部門注銷資質證書。

  房地產開發主管部門應當將房地產開發企業資質年檢結果向社會公布。

  第十八條 一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制,可以在全國范圍承攬房地產開發項目。

  二級資質及二級資質以下的房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目,承擔業務的具體范圍由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。

  各資質等級企業應當在規定的業務范圍內從事房地產開發經營業務,不得越級承擔任務。

  第十九條 企業未取得資質證書從事房地產開發經營的,由縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由房地產開發主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業執照。

  第二十條 企業超越資質等級從事房地產開發經營的,由縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由原資質審批部門吊銷資質證書,并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。

  第二十一條 企業有下列行為之一的,由原資質審批部門公告資質證書作廢,收回證書,并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款:

  (一)隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的;

  (二)涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。

  第二十二條 企業開發建設的項目工程質量低劣,發生重大工程質量事故的,由原資質審批部門降低資質等級;情節嚴重的吊銷資質證書,并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。

  第二十三條 企業在商品住宅銷售中不按照規定發放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的,由原資質審批部門予以警告、責令限期改正、降低資質等級,并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。

  第二十四條 企業不按照規定辦理變更手續的,由原資質審批部門予以警告、責令限期改正,并可處以5000元以上1萬元以下的罰款。

  第二十五條 各級建設行政主管部門工作人員在資質審批和管理中玩忽職守、濫用職權,徇私舞弊的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。

  第二十六條 省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據本規定制定實施細則。

  第二十七條 本規定由國務院建設行政主管部門負責解釋。

  第二十八條 本規定自發布之日起施行。1993年11月16日建設部發布的《房地產開發企業資質管理規定》(建設部令第28號)同時廢止。


  (一)物業管理的社會化。

 物業管理涉及面比較廣,業務也比較繁雜,物業服務公司既可以承擔全部業務,也可以把專業性比較強的部分服務項目分離出去,委托專業公司來完成。物業服務公司主要進行組織、協調和管理,物業管理社會化是以物業的所有權和管理權相分離以及社會分工發達為前提的。物業管理職能的社會化大大方便了業主和使用人,使廣大業主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去,從而為社會創造更多的財富。


  (二)物業管理的專業化。

  物業管理是由專業的管理企業——物業管理公司實施對物業的統一管理,除了物業管理公司從事專業服務外,綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業化公司提供專業服務已逐步成為一種趨勢。物業管理公司僅僅是一個管理機構,而將一些專業管理以經濟合同的方式交予相應的專業經營服務公司,這有利于提高城市管理的專業化和社會化程序,并能進一步推進城市管理向現代化管理方式轉換。

  (三)物業管理的智能化與信息化。

 物業管理的智能化與信息化是物業管理的必然趨勢。在沿海城市、大城市的一些物業公司在物業管理中,運用現代控制技術、自動控制技術、通信技術等高新技術和相關的設備系統實現對物業及物業設施設備、物業環境、物業消防、安保等的自動控制和集中管理,全面提升企業水平,打造了自己的服務品牌,實現了規模化、節約化經營模式,把競爭對手遠遠拋到后面,搶占了市場先機。因此其已成為當前物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。

 總之,隨著我國房地產和物業管理行業的迅速發展,物業管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色,物業管理行業有巨大的發展空間,但也存在諸多問題急待解決,服務質量急需提升,否則難以適應社會對物業管理專業化、綜合化的要求。

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